OPINIÓN / MARIANO CAPELLINO *
El mundo hiperconectado y, por ende, hiperinformado, permite a los inversores más comprometidos con su futuro patrimonial tener acceso a lo que hoy es la herramienta más eficiente de poder: la información. Es en este nuevo contexto de democratización de la información, que más familias comprenden el valor de asignar mayor porción de sus inversiones al mercado inmobiliario. Claro está que no se trata de la mal llamada “inversión” tradicional inmobiliaria, que solo consistía en el resguardo de capital con el peso cultural que traemos arraigado de la seguridad “del ladrillo”.
Tampoco se trata de la inversión tradicional financiera donde se arriesga el capital en una suerte de colección de bonos y acciones, que en definitiva sólo son papeles que pueden generar ganancias en portafolios conservadores, en un promedio muy alentador del 4 % anual y también pueden generar importantes pérdidas por variables difíciles de manejar.
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Predicción del crecimiento
Entre otros beneficios, el pronóstico de correcciones y cambios de ciclos en los mercados de activos inmobiliarios son mucho más predecibles que en los activos financieros. Mediante un tablero de control con variables macro y micro del sector, se puede predecir con bastante anticipación cuándo las curvas de crecimiento empezarán a decrecer y a amesetarse y estimar en cuánto tiempo comenzará el proceso de corrección y cambio de las fases del ciclo. En cambio, el sector financiero, a pesar de poder vislumbrar una corrección del mercado, nunca puede estimar cuándo, en qué medida y cuál será la causa de la corrección. Como ejemplo, Inmsa vislumbró y anunció la corrección de Miami en los condominios residenciales situados en Brickell y Downtown en el año 2017 que se produjo del 2018 al 2019.
Beneficios de la inversión en el mercado inmobiliario
Gracias a la difusión de estas nuevas prácticas por parte de los expertos, hoy la inversión profesional avanzó sobre la tradicional con concretos y mensurables beneficios:
Gestión activa global: es una práctica opuesta a la inversión tradicional que se basaba en comprar inmuebles con la mirada de quien pudiera, ocasionalmente, vivir en ellos y dejarlos en cartera para siempre o hasta que se necesitase liquidarlos. La inversión inmobiliaria profesional implica necesariamente invertir global y activamente.
Precio por debajo del valor: en la inversión inteligente inmobiliaria se puede adquirir activos muy por debajo del valor de mercado, mientras que en la inversión financiera todos los inversores pagan las acciones y bonos al mismo valor cada día, desde el que invierte un dólar hasta el que invierte 1000 millones.
Correlatividad ante la crisis: las inversiones inmobiliarias suelen resistir mejor a las crisis financieras que sufren los mercados. En momentos complejos como los actuales, con más dudas que certezas, los activos financieros corrigen en forma importante.
Liquidez de fácil acceso: si se opera en mercados internacionales como Estados Unidos o Europa, se puede acceder a préstamos hipotecarios a bajas tasas. En tan sólo 45 días, se obtiene liquidez con financiación sobre los activos en cartera. Esto es ideal cuando una familia tiene una necesidad puntual y ha decidido mantener los activos y maximizar el rendimiento. Poder salvar situaciones sin arriesgar los activos es una oportunidad a la que sólo puede accederse de este modo.
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Sector inmobiliario, con retornos superiores al 15%
Mejor ecuación riesgo vs. retorno: con la inversión inmobiliaria profesional se pueden lograr retornos superiores a 15% neto anual en moneda dura, sin apalancamiento. Mientras que con apalancamiento moderado de 50%, el retorno puede ser en torno al 30% anual, con bajo riesgo de pérdida del capital. Pero para lograr estos retornos en activos financieros, se debe estar dispuesto a altos riesgos de pérdidas de capital y elevados niveles de apalancamiento.
Protección frente a la inflación: está demostrado que en el largo plazo un activo inmobiliario conserva su valor, es decir, su valor crece al ritmo de la inflación, mientras que activos financieros de bajo riesgo, como los bonos, no lo hacen. Por lo tanto, frente a un contexto inflacionario como el actual los inmuebles tienen una importante ventaja frente a los bonos.
Estas y más razones explican por qué las familias mejor capitalizadas e informadas del mundo, pusieron su mirada es esta innovadora y solvente manera de multiplicar su patrimonio.
* Mariano Capellino es CEO de Inmsa Real Estate Investments
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