OPINIÓN / MARIANO CAPELLINO *
Históricamente, para evaluar un mercado, una receta rápida es comparar el ingreso por renta versus la tasa de interés. Y hoy, en todos los casos, en Estados Unidos está dando negativo. Con lo cual, creemos que esto va a enfriar ese mercado. De hecho ya hay indicadores que lo están demostrando.
En Europa es distinto y ahí vemos una gran oportunidad. Las tasas siguen muy bajas y esto genera la posibilidad de un retorno muy atractivo no solamente sobre el capital que se invierte sino también sobre la deuda que se toma. Por ejemplo, vimos este último año en España el 10% de apreciación a pesar de la suba de tasas, que subió poco, pero subió (1% aproximadamente) y también del impacto de la guerra.
España, por ejemplo, el último año tuvo récords en la mayoría de los indicadores, superando los récords recientes o los del boom del 2008, en los casos que no los había superado. El volumen de transacciones superó en 27% el volumen del 2008. Por otro lado, el volumen de inversión, que el año pasado había sido récord, en primer semestre del 2022 se ubicó un 80% arriba. El volumen de hipotecas, 27% arriba, superando el máximo histórico del 2007.
Italia y Grecia son dos mercados también que desde la crisis del 2008 nunca recuperaron. O sea, bajaron durante 10 o 12 años y están allí recién empezando a rebotar. Cuando estaban empezando a recuperar llegó la pandemia. Con lo cual, son dos mercados para nosotros muy atractivos, pues están en el momento ideal del ciclo.
¿Qué indicadores permiten avisorar mercados en crecimiento?
Todo ciclo inmobiliario tiene cuatro fases: recuperación, expansión, contracción y recesión. El ciclo completo, dependiendo del mercado y segmento, puede durar entre 15 y 25 años. El rol del inversor inmobiliario es identificar cuándo los precios que vienen cayendo llegan al punto más bajo y cuando empiezan a recuperar comprar activos en distress. Pero claro, no es necesario que el propio inversor maneje esa complejidad de información y variables de análisis, los asset managers globables son quienes tienen el ejercicio, el talento y el conocimiento.
Es difícil predecir cuál es el momento en que el mercado toca fondo. Luego de varios años de caída de los precios, al darse indicios de recuperación, hay que esperar dos o tres trimestres antes de entrar a un mercado para tener evidencias de que la recuperación sea sostenida, porque una recuperación demora de 3 a 8 años dependiendo del mercado y del segmento del activo.
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¿Qué sucede con el mercado norteamericano, está viviendo una burbuja inmobiliaria?
Hoy en Estados Unidos los valores en viviendas se ubican 55% arriba del máximo de la burbuja el 2008. Los activos comerciales se ubican 52,8% en promedio respecto a 2008. Y, discriminados, multifamily se ubica 118 % arriba, logístico 60%, oficinas 23% y retail y hotelería se ubican a la par ya que fueron los dos más castigados en la pandemia. Con lo cual, es muy difícil allí encontrar valor. Al contrario, creemos que hay más chance de pérdida de valor en el corto plazo y mediano plazo que de tener beneficios. Inclusive, siendo optimistas ante un escenario de reducción de tasas en 18, 24 meses, tampoco creemos que tenga demasiado margen Estados Unidos para seguir subiendo ya que está sobrevalorado.
Es por eso, que a nuestros inversores les indicamos que, claramente, ya no vemos oportuna la inversión en Estados Unidos. Aquellos grandes inversores y fondos institucionales que se anticipan a las tendencias están saliendo y mirando hacia Europa que es en la actualidad un mercado con grandes oportunidades.
¿En qué tipos de propiedades es conveniente invertir?
Actualmente los inversores se están interesando mucho por las propiedades comerciales, de logística y locales comerciales para supermercados y cadenas de restaurantes. El inversor particular pequeño -sin asesoramiento calificado- que no tiene acceso a comprar este tipo de activos, se maneja más en el mercado residencial.
Nosotros, en Inmsa, hablamos de la miopía del inversor internacional. Esto se refiere a que cuando un extranjero llega a un país nuevo, por desconocimiento, invierte en el lugar donde le gustaría ir a vivir, donde le gusta pasear, etcétera. Esos lugares que son nichos, tienen un comportamiento distinto al resto del mercado, pues en esos mercados generalmente se generan burbujas , dado que todo el extranjero que llega invierte allí.
Tal es el caso de Barrio Salamanca en Madrid, Brickell o Miami Beach en Miami o Manhattan en New York. El inversor que opera a través nuestro, invierte en oportunidades adquiridas en bancos y subastas, es decir, en distress, de manera de obtener altos rendimientos de entrada, y en activos que están en fase de recuperación y tienen por delante una fuerte apreciación y altos ingresos por alquiler, a su vez definimos el momento más apropiado para desinvertir y lograr maximizar los beneficios.
En todo caso, la compra inteligente con conocimiento de oportunidades y ciclos es la clave que convierte una compra de una propiedad en un negocio rentable.
* Mariano Capellino es CEO de Inmsa Real Estate Investments
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