La eliminación del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) para viviendas, inmuebles de uso residencial y propiedades de uso mixto representa uno de los cambios más importantes en la tributación municipal de los últimos años. Aprobada por el Congreso mediante el Decreto 18-2026, la medida ha sido presentada como un alivio económico para miles de propietarios. Sin embargo, detrás del beneficio inmediato surge una pregunta que puede tener consecuencias de largo plazo: ¿cómo compensarán las municipalidades los ingresos que dejarán de percibir?
La discusión no se limita a un impuesto menos para los contribuyentes. El IUSI constituye una de las principales fuentes de ingresos propios de los gobiernos locales y financia buena parte de las inversiones en infraestructura y servicios municipales. Si esos recursos disminuyen sin un mecanismo de compensación, el impacto podría sentirse en la calidad de los servicios que reciben los ciudadanos.
Un impuesto pequeño para el contribuyente, pero importante para los municipios
El IUSI grava la propiedad de bienes inmuebles y su recaudación corresponde a las municipalidades. A diferencia de impuestos nacionales como el IVA o el ISR, estos recursos permanecen en el municipio donde se generan y pueden destinarse a obras públicas, mantenimiento urbano y prestación de servicios locales.
De acuerdo con el Código Municipal y la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles, el tributo constituye una de las principales herramientas para fortalecer la autonomía financiera de los gobiernos locales.
En municipios con alta actividad inmobiliaria, como la Ciudad de Guatemala, Mixco, Villa Nueva, Santa Catarina Pinula o Antigua Guatemala, la recaudación del IUSI representa una parte relevante de los ingresos propios, complementando las transferencias que reciben del Gobierno Central a través del situado constitucional y otros aportes.
Aunque aún no existe una estimación oficial consolidada sobre el efecto del Decreto 18-2026, analistas en finanzas públicas coinciden en que la exención para viviendas reducirá significativamente la capacidad de recaudación de muchas municipalidades, especialmente aquellas donde predomina el uso residencial.
¿Cuánto podrían dejar de recaudar las municipalidades?
La respuesta dependerá de la estructura inmobiliaria de cada municipio.
En localidades con fuerte desarrollo residencial, la mayor parte del padrón de contribuyentes corresponde precisamente a viviendas, por lo que la eliminación del impuesto tendrá un efecto mucho mayor que en municipios donde predominan actividades industriales, comerciales o logísticas.
La Asociación Nacional de Municipalidades (ANAM) ha solicitado realizar una evaluación técnica del impacto fiscal antes de la entrada en vigencia plena de la reforma, mientras varios alcaldes han advertido que cualquier reducción en los ingresos propios limita su capacidad de inversión.
Instituciones especializadas en política fiscal, como el Instituto Centroamericano de Estudios Fiscales (Icefi), han señalado reiteradamente que el fortalecimiento de las finanzas municipales depende de ampliar y no de reducir la capacidad de generación de ingresos propios, especialmente en un contexto de creciente demanda por infraestructura urbana.
Las obras que podrían resentir la reducción de ingresos
A diferencia de otros tributos, el IUSI suele financiar proyectos visibles para los vecinos.
Entre ellos destacan el mantenimiento de calles y avenidas, alumbrado público, drenajes, agua potable, señalización vial, parques, mercados municipales y programas de seguridad preventiva.
En municipios con menor capacidad financiera, incluso pequeñas variaciones en la recaudación pueden retrasar proyectos de pavimentación, ampliación de redes de agua o mantenimiento de infraestructura existente.
El riesgo no es únicamente que se construyan menos obras nuevas. También existe la posibilidad de que aumenten los costos de mantenimiento diferido, generando un deterioro progresivo de la infraestructura municipal.
Por ello, varios alcaldes han planteado la necesidad de que el Gobierno Central establezca mecanismos compensatorios si la reducción de ingresos resulta significativa.
Los principales beneficiarios
Desde la perspectiva de los contribuyentes, la medida representa un alivio directo. Los propietarios de viviendas dejarán de asumir un pago periódico que, aunque en muchos casos no representa una suma elevada, sí constituye un costo recurrente para los hogares.
El beneficio será particularmente visible para familias propietarias de inmuebles urbanos y para quienes poseen varias propiedades destinadas a vivienda.
Asimismo, el sector inmobiliario considera que la medida podría reducir algunos costos asociados a la adquisición y conservación de bienes residenciales, aunque su efecto sobre los precios de las viviendas sería limitado, ya que el IUSI representa una fracción relativamente pequeña dentro del costo total de propiedad.
¿Los comercios terminarán pagando más?
Una de las principales interrogantes que surge tras la aprobación del decreto es si las municipalidades buscarán compensar la pérdida de ingresos incrementando la carga tributaria sobre inmuebles comerciales.
El Decreto 18-2026 mantiene el impuesto para propiedades destinadas a actividades comerciales, con un esquema tarifario escalonado.
Si bien cualquier modificación futura dependerá de las ordenanzas municipales y del marco legal vigente, especialistas advierten que podría aumentar la presión para optimizar la recaudación en aquellos segmentos que continúan gravados.
Eso no implica necesariamente un incremento inmediato de las tasas, pero sí un mayor interés por fortalecer los mecanismos de fiscalización, actualización catastral y control del cumplimiento tributario.
Para sectores como comercio, industria, servicios y logística, la evolución de esta política será un elemento importante dentro de sus costos de operación.
¿Es una medida fiscalmente sostenible?
Más allá del debate político, la principal discusión es técnica. Las finanzas municipales funcionan sobre un principio básico: los servicios públicos requieren fuentes permanentes de financiamiento. Si una de esas fuentes desaparece, existen tres alternativas.
La primera consiste en reducir el gasto y ejecutar menos obras. La segunda es incrementar la eficiencia recaudatoria en otros tributos municipales. La tercera implica recibir mayores transferencias del Gobierno Central, una opción que también presiona las finanzas nacionales.
Especialistas del Icefi han advertido en distintas publicaciones que las exenciones tributarias deben evaluarse no solo por el alivio que generan para los contribuyentes, sino también por su efecto sobre la sostenibilidad financiera del Estado y de los gobiernos locales.
En este caso, la interrogante será si la eliminación del IUSI viene acompañada de un mecanismo permanente de compensación o si las municipalidades deberán absorber la reducción de ingresos con sus propios recursos.
Una decisión con efectos que irán más allá del impuesto
La eliminación del IUSI para viviendas constituye una de las reformas tributarias locales más relevantes de los últimos años. Sus efectos inmediatos favorecerán a miles de propietarios residenciales, pero sus consecuencias reales solo podrán medirse cuando las municipalidades elaboren sus próximos presupuestos.
La calidad del alumbrado público, el mantenimiento vial, los proyectos de agua potable o la construcción de nueva infraestructura dependerán, en buena medida, de la capacidad de los gobiernos locales para sustituir los ingresos que dejararán de percibir.
Por eso, el verdadero debate no es únicamente quién deja de pagar el impuesto, sino cómo garantizar que los municipios continúen financiando los servicios que sostienen el desarrollo urbano y la competitividad local.