La reforma al Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) ya es ley, pero su efecto más importante todavía está por verse en las finanzas municipales. El presidente Bernardo Arévalo sancionó este viernes el Decreto 18-2026, publicado en el Diario de Centro América, con lo que concluyó el proceso de formación de la norma que establece una tasa de cero por millar para las viviendas de uso habitacional y los inmuebles de uso mixto.
La nueva legislación no comenzará a aplicarse de inmediato. El decreto contempla un período de 90 días antes de su entrada en vigor, durante el cual las municipalidades y el Ministerio de Finanzas Públicas deberán realizar las adecuaciones administrativas y presupuestarias correspondientes.
Ese período será determinante para las comunas porque el IUSI constituye una fuente de ingresos propios para buena parte de los gobiernos locales.
El Congreso señala que 277 de las 340 municipalidades reciben directamente recursos por concepto del IUSI. Sin embargo, los registros del Portal de Gobiernos Locales utilizados en análisis de la recaudación de 2025 muestran una fotografía ligeramente distinta: 295 municipalidades registraron ingresos por este impuesto durante ese año, mientras ocho tenían una partida presupuestaria pero no reportaron ingresos y 37 no contemplaban el tributo en sus presupuestos.
La diferencia responde a que una cifra se refiere a las municipalidades que reciben directamente recursos por IUSI y la otra a las comunas que registraron recaudación presupuestaria durante 2025. No son conceptos equivalentes y, por eso, no deben presentarse como cifras contradictorias.
El IUSI movió Q1,876 millones para las municipalidades en 2025
Durante 2025, las municipalidades guatemaltecas registraron alrededor de Q1,876 millones en ingresos por IUSI, según datos del Portal de Gobiernos Locales del Ministerio de Finanzas Públicas. Ese monto, sin embargo, no significa que las 340 comunas dependan por igual del tributo.
La recaudación está altamente concentrada en determinados municipios, especialmente en el departamento de Guatemala. Los datos de 2025 muestran que Guatemala, Mixco, Villa Nueva, Santa Catarina Pinula y San Miguel Petapa se encuentran entre los municipios con mayor recaudación.
Una base de datos construida a partir de la información municipal de 2025 registra los siguientes montos recaudados por esos cinco municipios:
| Municipalidad | IUSI recaudado en 2025 |
|---|---|
| Guatemala | Q752.3 millones |
| Mixco | Q167.6 millones |
| Villa Nueva | Q142.7 millones |
| Santa Catarina Pinula | Q99.2 millones |
| San Miguel Petapa | Q67.3 millones |
Estos cinco municipios sumaron alrededor de Q1,229 millones, equivalente a aproximadamente dos terceras partes del IUSI recaudado por el conjunto de municipalidades que aparecen en esa base de 2025.
La cifra permite dimensionar dónde estará uno de los principales efectos financieros de la reforma: la pérdida potencial no será uniforme entre las municipalidades.
Una comuna cuya recaudación depende poco del IUSI tendrá un impacto distinto de otra en la que el impuesto representa una parte importante de sus ingresos propios.
Ciudad de Guatemala es el caso que más atención requiere
Su presupuesto de ingresos para 2026 contempla Q772 millones por IUSI, además de Q20 millones en convenios de pago y Q20 millones en multas relacionadas con el impuesto. En conjunto, el presupuesto municipal registra Q812 millones vinculados directamente con el IUSI.
Esto no significa que los Q812 millones vayan a desaparecer automáticamente con la reforma. El efecto dependerá de qué inmuebles quedarán comprendidos dentro de la definición de vivienda habitual, qué propiedades continuarán pagando por ser comerciales y cómo se aplique la nueva estructura tributaria cuando la ley entre en vigor.
Pero sí deja claro que la reforma afecta una fuente de ingresos de gran importancia para las finanzas de la capital. La misma situación se presenta, aunque con magnitudes diferentes, en otros municipios con una fuerte actividad inmobiliaria y comercial.
Mixco, Villa Nueva, Santa Catarina Pinula y Petapa también están expuestos
Mixco recaudó aproximadamente Q167.6 millones de IUSI durante 2025, mientras Villa Nueva registró unos Q142.7 millones. Santa Catarina Pinula alcanzó alrededor de Q99.2 millones y San Miguel Petapa unos Q67.3 millones.
El peso que representa el impuesto dentro de las finanzas de cada comuna es distinto y requiere comparar la recaudación del IUSI con los ingresos propios efectivamente registrados por cada municipalidad.
Por eso, no sería riguroso utilizar un único porcentaje nacional para estimar cuánto perderá cada alcaldía. Lo que sí puede afirmarse es que los municipios con mayor recaudación tienen una exposición mayor en términos absolutos y deberán determinar cuánto de ese ingreso corresponde a viviendas que quedarán exentas y cuánto continuará proviniendo de inmuebles comerciales.
La reforma no elimina el IUSI para todos los inmuebles
La nueva ley no supone que el IUSI desaparezca. Los inmuebles destinados a actividades comerciales quedan sujetos a una estructura de tasas de acuerdo con su valor inscrito: 3 por millar para inmuebles de hasta Q500 mil; 6 por millar para aquellos con valor superior a Q500 mil y hasta Q1 millón; y 9 por millar para los que superen Q1 millón.
La vivienda habitual, en cambio, queda con una tasa de cero por millar. La legislación también contempla los inmuebles de uso mixto, siempre que correspondan a la definición de vivienda habitual establecida en el decreto. El Congreso explica que se trata de inmuebles destinados principalmente a residencia permanente, aunque pueden albergar actividades económicas familiares realizadas directamente y a pequeña escala.
Por ello, el impacto fiscal dependerá en buena medida de cuántos inmuebles actualmente sujetos al IUSI pasarán a la categoría exenta. Ese es uno de los datos que las municipalidades deberán establecer durante los 90 días previos a la entrada en vigor.
El Gobierno propone compensar a las municipalidades con Timbres Fiscales
La reforma incorpora un mecanismo para sustituir parte de los recursos que las comunas podrían dejar de percibir. El artículo 43 Bis establece que la recaudación del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos generada por actos y contratos relacionados con la segunda y posteriores ventas u otras transferencias de bienes inmuebles tendrá un destino específico a favor de las municipalidades.
El mecanismo contempla una participación del Ministerio de Finanzas Públicas y de la Superintendencia de Administración Tributaria. La SAT deberá enviar información mensual sobre la recaudación correspondiente a cada municipio, según la ubicación del inmueble, mientras que el Minfin deberá programar y ejecutar las transferencias a las municipalidades beneficiarias dentro de los primeros 20 días hábiles del mes siguiente al de la recaudación.
Aquí aparece la pregunta financiera central de la reforma: ¿Cuánto dinero generará este nuevo mecanismo y cuánto representa frente al IUSI que dejarán de recibir las municipalidades?
La ley establece el mecanismo de compensación, pero eso no permite afirmar de antemano que las comunas quedarán completamente compensadas. Para determinarlo habrá que observar la recaudación efectiva de Timbres Fiscales y la distribución que realice el Minfin.
La compensación dependerá de que exista recaudación suficiente
La diferencia es importante. El IUSI constituye un flujo recurrente asociado a la propiedad inmobiliaria y a la base catastral de cada municipio. El mecanismo de compensación creado por la reforma está vinculado a operaciones de segunda y posteriores ventas u otras transferencias de inmuebles.
Eso significa que ambos ingresos tienen comportamientos distintos. Una municipalidad puede tener una base amplia de propiedades que pagan IUSI y, al mismo tiempo, registrar un número relativamente bajo de compraventas o transferencias de inmuebles durante un período determinado.
Por eso, el verdadero efecto financiero solo podrá establecerse cuando se conozcan los montos efectivamente recaudados por Timbres Fiscales y las transferencias realizadas a cada comuna.
No hay base suficiente para afirmar hoy que el nuevo mecanismo sustituirá quetzal por quetzal los ingresos que se pierdan por el IUSI.
El cambio también modifica la relación entre municipios y contribuyentes
El Decreto 18-2026 incorpora otra disposición con efecto sobre las finanzas y la gestión municipal: las municipalidades, sus dependencias, empresas municipales y entidades descentralizadas o desconcentradas no podrán condicionar la prestación de servicios públicos al pago del IUSI.
La prohibición abarca servicios como agua potable, drenajes, recolección de desechos sólidos, alumbrado público, ornato y otros servicios básicos.
El Congreso advierte además que el cobro del impuesto deberá realizarse mediante los procedimientos establecidos en la ley y que el incumplimiento de estas disposiciones puede generar responsabilidades administrativas, civiles y penales.
Esto obliga a las municipalidades a separar con mayor claridad la obligación tributaria del acceso a los servicios públicos municipales.
El impacto no será igual para las 340 municipalidades
La discusión sobre la reforma suele plantearse como si todas las municipalidades fueran a perder el mismo tipo de ingreso. Los datos muestran que no es así.
En 2025, el IUSI recaudado por las municipalidades alcanzó aproximadamente Q1,876 millones, pero una parte considerable estuvo concentrada en municipios con mayor actividad inmobiliaria y mayor valor catastral.
El departamento de Guatemala concentró aproximadamente 77% de la recaudación nacional del IUSI en 2025, de acuerdo con análisis basados en el Portal de Gobiernos Locales.
Eso significa que el impacto fiscal de la reforma tendrá una geografía muy concreta. Las municipalidades con menor recaudación por IUSI enfrentarán un problema diferente al de las comunas metropolitanas, donde el impuesto representa cientos de millones de quetzales.
El Gobierno garantiza continuidad de servicios, pero la cuenta todavía está pendiente
El Congreso sostiene que la reforma busca proteger a las familias sin afectar el financiamiento municipal y que los nuevos mecanismos permitirán preservar la continuidad de los servicios públicos.
Pero esa es todavía una previsión legal, no un resultado financiero comprobado. El dato que falta es cuánto representa para cada municipalidad la pérdida del IUSI sobre vivienda y cuánto dinero recibirá efectivamente por el nuevo mecanismo tributario.
Ahí está la verdadera historia económica de esta reforma. El decreto ya está publicado. La exoneración de la vivienda habitual comenzará a aplicarse después del período de 90 días. Y durante ese tiempo las municipalidades tendrán que responder una pregunta que hasta ahora no tiene una respuesta cuantificada para cada comuna: ¿Con qué ingresos sustituirán el dinero que dejarán de recibir por el IUSI residencial?